Wat gaat er gebeuren met vrijkomende (agrarische) bebouwing?
Meierijstad – Op 19 maart staat het concept-rapport 'Kansen voor Kwaliteit', dat voorziet in een afwegingskader voor herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing, geagendeerd ter vaststelling door de gemeenteraad. Naar verwachting gaan heel veel boerenbedrijven binnen Meierijstad stoppen. Het college heeft het concept-rapport op 4 februari jl. behandeld. Wethouder Jan Goijaarts: "Meierijstad heeft een waardevol en groot buitengebied. Een buitengebied dat de komende jaren te maken gaat krijgen met toenemende bedrijfsbeëindiging, leegstand, verrommeling, botsende belangen en oprukkende verstedelijking. Daarbij wordt hetzelfde buitengebied ook gezien als een van de plaatsen om oplossingen te creëren voor de energietransitie, klimaatadaptatie en circulariteit."Vervolg citaat: "Al deze ontwikkelingen hebben invloed op de vitaliteit van het buitengebied. Om het buitengebied vitaal te houden zijn we in 2018 gestart met het project 'Vitaal buitengebied'. Belangrijk doel van dit project is het behoud en waar mogelijk de versterking van het waardevolle buitengebied en het zorgen voor een goede balans tussen de agrarische sector, wonen, volksgezondheid, dierenwelzijn, natuur, milieu en recreatie. We willen een buitengebied waar het goed wonen, werken en recreëren is. Ons systeem is er op gericht om belangrijke waarden en rechten vast te leggen en te beschermen. Hierdoor kunnen deze niet onevenredig aangetast worden en kunnen wij in Nederland met velen in een relatief kleine ruimte wonen, werken en recreëren. Het borgen van deze waarden en rechten wordt door ons gekoesterd en laten we bij voorkeur niet los."
Gemeentelijk niveau
Goijaarts: "Het vertrouwde systeem schiet echter tekort als het gaat om de snelheid waarmee wij willen anticiperen op (sociaaleconomische) veranderingen die onder andere om nieuwe bouw- en gebruiksruimte vragen. De Omgevingswet, die al geruime tijd wordt aangekondigd, moet meer ruimte gaan bieden om op gemeentelijk niveau 'eigen' afwegingen te maken over welke ontwikkelingen verantwoord en acceptabel zijn. De ambitie is te komen tot een ‘ja, mits-beleid’ waarbij we onszelf niet meer per definitie vastleggen aan geformuleerde kwantitatieve normen maar met belanghebbenden op zoek kunnen gaan naar een gezamenlijk acceptabel bevonden invulling van een plek waarbij de gewenste kwaliteitsverbetering wordt behaald. We willen gaan vonken in plaats van vinken. Hoewel de Omgevingswet nog niet haar intrede heeft gedaan, willen we vooruitlopend op deze wet, aan de slag gaan met het gedachtengoed van deze wet. De vraagstukken die op dit moment spelen in ons buitengebied, vragen om maatwerk. Een benadering zoals bedoeld in de Omgevingswet biedt daar ruimte voor. Deze benadering staat ook centraal in het voorliggende afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing."
Vervolgacties
De gemeenteraad wordt door het college gevraagd in te stemmen met de navolgende 6 vervolgacties (zoals opgenomen in hoofdstuk 6 van het rapport 'Kansen voor Kwaliteit'). Vaststelling van het afwegingskader zoals opgenomen in het rapport 'Kansen voor Kwaliteit' is een bevoegdheid van de gemeenteraad.
1. Opstellen richtlijnen landschappelijke inpassing met inachtneming van de gebiedskenmerken zoals opgenomen in de Landschapsanalyse Meierijstad. Deze richtlijnen zijn bedoeld voor de beoordeling van de basisinspanning
2. Opstellen regeling 'Kwaliteitsverbetering', bedoeld voor de grondwaardebepaling en de bepaling van de hoogte van de tegenprestatie. Deze regeling is bedoeld voor de beoordeling van de aanvullende kwaliteitsverbetering
3. Starten onderzoek naar het instellen van een gemeentelijk fonds voor de aanvullende kwaliteitsprestatie en het fonds gebruiken om elders in het buitengebied een kwaliteitsprestatie te leveren
4. Starten onderzoek naar het opzetten van een gemeentelijke ruimte-voor-ruimte regeling. Dit kan eventueel ook in samenspraak met de Ruimte-voor-Ruimte ontwikkelingsmaatschappij
5. Starten onderzoek naar het instellen van een subsidieregeling voor sloop van overtollige bebouwing en deze sloopsubsidie te koppelen aan het fonds voor de aanvullende kwaliteitsprestatie
6. Versoepelen van de sloop-bonusregeling zoals opgenomen in de verschillende bestemmingsplannen buitengebied
Concept-rapport Kansen voor kwaliteit (21 januari 2020)
WENR (Wageningen Environmental Research) heeft niet alleen de situatie van 2012 tot 2017 in beeld gebracht, maar ook een prognose gemaakt tot 2030. Het is de verwachting dat in de periode 2017 – 2030 nog eens 205 bedrijven gaan stoppen, waarbij 489.900m² (48,99 hectare) vrij gaat komen. Dit is 30% van de totale agrarische bedrijfsbebouwing. Voor een groot deel van deze bebouwing is hergebruik wellicht niet mogelijk of praktisch. Hierdoor is de kans groot dat meer leegstand ontstaat.
Tot 2030 gaat het naar verwachting om gemiddeld 1.650m² bebouwing per locatie. Afgelopen jaren betrof het gemiddelde 820m². Veel van deze gebouwen zijn groot, met geringe landschappelijke en cultuurhistorische waarde en veelal met asbestdaken uitgerust. Ze zijn onaantrekkelijk voor hergebruik door de gangbare vormen.
De resultaten van dit onderzoek zijn nog tot stand gekomen voor de PAS uitspraak op 29 mei 2019. Die uitspraak en de gevolgen daarvan, zouden nog weleens kunnen zorgen voor een versnelling/uitbreiding van de leegstand en een extra reden zijn voor agrariërs om te stoppen. De overweging om te stoppen is niet alleen persoonlijk, of puur gebonden aan de locatie, maar kan ook te maken hebben met krachten van hogerhand. Wat de ontwikkeling betekent voor de duurzaamheidsopgave (energiebehoefte én inzetbaarheid van gronden in relatie tot die opgave) kan op dit moment niet worden geconcretiseerd.
Verwachting: 30% agrarische bedrijfsbebouwing komt vrij
Titel van dit (concept)rapport is 'Kansen voor kwaliteit'. Daarbij wil de gemeente Meierijstad ruimte geven aan nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties, die qua aard en schaal passen in het buitengebied. Ook functies die niet aan het buitengebied gebonden zijn, moeten een plek kunnen krijgen in het buitengebied, mits ze niet concurreren met functies op de bedrijventerreinen of in de centra. In dit geval wordt onderscheid gemaakt in drie functietypen namelijk gebiedsgebonden functies, gebiedspassende functies en gebiedsstrijdige functies.
- Gebiedsgebonden functies zijn functies die een zekere relatie met het buitengebied hebben of die vanouds aan het buitengebied gerelateerd worden. Onder deze categorie wordt geschaard de agrarisch verwante bedrijven en agrarisch technische hulpbedrijven en de recreatieve functies.
- Gebiedspassende functies zijn functies die op zich horen op een bedrijventerrein of binnen de bebouwde kom, maar die ruimtelijk verantwoord passen of in te passen zijn in (delen van) het buitengebied. De gemeente sluit gebiedspassende functies niet uit, maar er wordt wel kritischer getoetst op kwaliteit
- Gebiedsstrijdige functies: gebiedsstrijdige functies zijn niet toegestaan, ongeacht de omvang of investering die de initiatiefnemer wil doen in kwaliteit:
1. Detailhandel, uitgezonderd ondergeschikte detailhandel zoals verkoop van streekgebonden producten en agrarisch gerelateerde producten alsmede internetverkoop;
2. Showrooms;
3. Kantoren met baliefunctie;
4. Bedrijven met een industriële uitstraling c.q. bedrijven die qua aard en omvang thuishoren op een bedrijventerrein;
5. Bedrijven die veel verkeer genereren, zoals logistieke bedrijven;
6. Op zichzelf staande mestbewerking en/of -verwerking;
7. Structurele buitenopslag en grootschalige (licht) reclame.
Beoordeling van een initiatief - omgevingsdialoog
De (directe) omgeving leidend voor de beoordeling van een initiatief. Een initiatief mag geen negatieve invloed hebben op de kwaliteit van de (directe) omgeving. Naast deze omgevingsscan vinden wij het van groot belang dat er ook wordt voorzien in een kwaliteitsimpuls. Er zijn veel mogelijkheden om deze kwaliteitsimpuls vorm te geven.
De gemeente verwacht van iedere initiatiefnemer dat zij in gesprek gaan met hun directe omwonenden en vindt het daarbij belangrijk dat de buren op de hoogte zijn van plannen en niet “geconfronteerd” worden met nieuwe ontwikkelingen als het te laat is. Natuurlijk is er ook de wettelijk te volgen procedure met de mogelijkheden die dat biedt tot inspraak, zienswijzen en beroep, maar belanghebbenden kunnen meer inbreng hebben wanneer zij tijdig geïnformeerd worden over de ontwikkeling. Ook voor de initiatiefnemer is dit voordelig, het kan namelijk frustrerende procedures voorkomen. Buren mogen weten wat er gaat gebeuren en wanneer dat gaat gebeuren. Voordat er een initiatief ter besluitvorming richting het college van burgemeester en wethouders gestuurd wordt, wordt aan iedere initiatiefnemer gevraagd een omgevingsdialoog te voeren. Hier volgt een toelichting van de noodzakelijke inhoud van de omgevingsdialoog en de concrete stappen om dit te bereiken.
Wat is een kwaliteitsimpuls?
Herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing is altijd gebonden aan een kwaliteitsimpuls. Een kwaliteitsimpuls is een handeling met als effect de verbetering van de kwaliteit. In dit geval wordt onderscheid gemaakt in een basisinspanning en een aanvullende kwaliteitsprestatie.
Wat gaat er gebeuren met vrijkomende (agrarische) bebouwing?
In het grote buitengebied van gemeente Meierijstad zijn in de afgelopen jaren vele agrarische bedrijven gestopt. Ook in de komende jaren zullen naar verwachting nog veel bedrijven gaan stoppen. Leegstand kan grote gevolgen hebben voor de kwaliteit van het buitengebied. Het biedt echter ook kansen om het buitengebied leefbaar en vitaal te houden. In dit kader is het rapport "Kansen voor Kwaliteit", wat voorziet in een afwegingskader voor hergebruik van vrijkomende (agrarische) bedrijfslocaties, opgesteld.
Achtergrondinformatie en proces
Aanleiding
Volgens een onderzoek van Wageningen Environmental Research (WENR) uit maart 2019 is Meierijstad in Noord-Brabant met afstand de nummer één als het gaat om het verwachte aantal vierkante meters vrijkomende agrarische bebouwing de komende 10 jaar. De toename in vrijkomende (agrarische) bebouwing is ook al merkbaar binnen de gemeente. Er worden veel initiatieven voor herontwikkeling ingediend, waar het betreffende beleid, zoals opgenomen in de geldende bestemmingsplannen, niet direct een antwoord op heeft. De realiteit gaat vaak sneller dan vanuit de overheid met beleid of acties bijgebeend kan worden. Omdat nieuwe initiatieven niet altijd voorspelbaar zijn, is er behoefte aan beleid dat flexibiliteit geeft. Het afwegingskader voor vrijkomende (agrarische) bebouwing 'Kansen voor Kwaliteit' tracht hier in te voorzien. Het doel van dit rapport is om te komen tot een afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing, waarbij de (directe) omgeving leidend is, een verbetering van de kwaliteit vereist is en de direct omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken.
Argumenten
• Kwantitatieve kaders uit de bestemmingsplannen worden losgelaten en maatwerk toegepast In de geldende bestemmingsplannen voor het buitengebied van Meierijstad zijn voor herbestemming van vrijkomende agrarische) bedrijfslocaties kwantitatieve normen opgenomen. Deze kwantitatieve normen blijken tegenwoordig niet bruikbaar. Gemeente Meierijstad kiest er voor om de kwantitatieve normen (afgezien van wettelijke verplichtingen), zoals opgenomen in de geldende bestemmingsplannen los te laten en maatwerk toe te passen. Geen enkele vrijkomende locatie is vergelijkbaar. Elke locatie heeft zijn eigen karakteristiek en kwaliteit en elke eigenaar of potentiele koper heeft andere wensen.
• Initiatieven worden via een kwalitatieve beoordeling afgezet tegen de omgevingskenmerken Het loslaten van de kwantitatieve normen wil niet zeggen dat alles kan. Van kwantitatieve beoordeling wordt overgegaan naar kwalitatieve beoordeling (van vinken naar vonken) en is het mogelijk elk initiatief afzonderlijk in overweging te nemen. Voor deze kwalitatieve beoordeling wordt meer gekeken naar de specifieke kenmerken van de locatie/omgeving en de ruimtelijke kwaliteit die met een initiatief wordt behaald. Er wordt voor de kwalitatieve beoordeling de volgende drie hoofdprincipes gehanteerd (die nader zijn uitgewerkt in de rapportage):
1. Omgeving is leidend (functietypen en gebiedstypen)
2. Kwaliteitsimpuls is vereist (basisinspanning en aanvullende kwaliteitsverbetering)
3. Afstemming is nodig (omgevingsdialoog en omgevingstafel)
• De nieuwe wijze van beoordelen vraagt een andere rol en houding van de gemeente De kwalitatieve beoordeling vraagt ook een andere rol en houding van de gemeente. Een houding van er samen uit willen komen. De focus ligt niet meer op het toetsen van een initiatief, maar op het mogelijk maken en faciliteren daarvan. Daarmee wordt de gemeente een partner bij het vinden van oplossingen.
Vervolgacties zijn essentieel voor uitvoering van het VAB-beleid (Beleidsregel vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing)
Om te komen tot uitvoering van het VAB-beleid zijn de omschreven vervolgacties noodzakelijk. Deze vervolgacties voorzien in het geven van richtlijnen als het gaat om de wijze waarop invulling moet worden gegeven aan de vereiste kwaliteitsverbetering alsmede het stimuleren van de sloop. Met het opzetten van een eventuele lokale ruimte-voor-ruimteregeling als genoemd bij de vervolgacties onder d. zouden meerdere doelstellingen kunnen worden bereikt (onder meer doelgroepenbeleid uit de Woonvisie en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door middel van sloop).
Kanttekeningen
• Beoordeling van initiatieven kost meer tijd
Van kwantitatieve beoordeling naar kwalitatieve beoordeling betekent niet langer voorwaarden afvinken en al dan niet medewerking verlenen. De systematiek vraagt naar verwachting vaak meer overleg voor het koppelen van (kwalitatieve) kaders aan de wensen om zo te komen tot een maatwerkoplossing c.q. aanvaardbaar initiatief.
• Verwachtingen minder te managen door toepassing kwalitatieve beoordeling
De nieuwe systematiek kent een verruiming van mogelijkheden maar deze werkwijze leidt ertoe dat aan de voorkant niet de duidelijkheid bestaat zoals bij de kwantitatieve normen.
• De nieuwe aanpak vraagt een andere rol en houding van de gemeente
De nieuwe systematiek vraagt een andere rol en houding. Van een toetsende naar een ondersteunende, stimulerende en faciliterende overheid.
• Aanvaardbaarheid van de gewenste functie kan sterk afhangen van de omstandigheden
Bepalend voor de haalbaarheid van een initiatief zijn onder meer: gebiedstype, functietype, omvang, verkeersstructuur en gebiedskenmerken. Dit maakt dat - op het eerste oog - gelijkwaardige initiatieven op de ene locatie wel en op een andere locatie niet aanvaardbaar zijn. Beoordeling van initiatieven vindt plaats aan de hand van niet-genormeerde kwalitatieve eisen. Een eenduidige stellingname door de interne werkgroep bij de beoordeling van herontwikkelingsinitiatieven zal uitgangspunt zijn (ook ter voorkoming van willekeur).
Externe communicatie
Voor communicatie wordt gebruik gemaakt van de nieuwsbrief 'Vitaal Buitengebied'. Na vaststelling wordt het rapport op de website van de gemeente geplaatst en worden de reguliere media hierop geattendeerd. Ook wordt er een beknopte hand-out gemaakt met de werkwijze van Meierijstad ten aanzien van initiatieven gericht op herontwikkeling van VAB-locaties.
Klankbordgroep
Het te behandelen rapport in de raad is onderdeel van het project 'Vitaal Buitengebied'. Via de nieuwsbrief 'Vitaal Buitengebied' is in juli 2018 een oproep gedaan voor deelname in de klankbordgroep. Voor de klankbordgroep VAB zijn de volgende partijen uitgenodigd: KHN Meierijstad en Verenigde Recreatieondernemers Meierijstad, IVN Veghel, IVN Sint-Oedenrode, NMC Schijndel en Roois Landschap, Platform Erfgoed Meierijstad (Heemkundekring Erthepe), Platform Ondernemers Meierijstad, Rabobank Hart van de Meierij, Waterschap Aa en Maas en Waterschap De Dommel, ZLTO, Dorps- en wijkraden (Boskant), Zorg om Boer en Tuinder (ZOB).
Na de aftrapbijeenkomst op 30 oktober 2018 zijn er nog 2 vervolgbijeenkomsten geweest. In de laatste bijeenkomst op 14 januari 2020 is het concept-rapport voorgelegd en konden klankbordgroep leden inhoudelijk reageren. De input is waar mogelijk meegenomen in het concept-rapport.
Duurzaamheid
Doel van het VAB-beleid is behoud en ontwikkeling van de kwaliteit van het landschap (inspanning vanuit onder meer landschap, natuur, recreatie en water) waarbij de mogelijkheid wordt geboden om te ondernemen.
Financiële toelichting - instellen gemeentelijk fonds
Het opstellen van het rapport 'Kansen voor Kwaliteit, een afwegingskader voor herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing' is binnen het beschikbare budget voor het project 'Vitaal Buitengebied' uitgevoerd. Ook de 6 vervolgacties worden binnen dit beschikbare budget uitgevoerd.
Een in te stellen gemeentelijk fonds 'omgevingskwaliteit' wordt gevoed door:
• stortingen van financiële bijdragen in gevallen waarin fysieke uitvoering van de vereiste kwaliteitsverbetering voor initiatiefnemer niet mogelijk is;
• gelden vanuit Rijk en provincie bedoeld voor plattelandsontwikkeling/-versterking.
Er is zoals het er nu naar uitziet geen gemeentelijke bijdrage nodig voor het vullen van het fonds. Hooguit een voorschot. Mocht dit anders zijn dan wordt dit alsnog aan de raad voorgelegd.
Niet open voor bezwaar en beroep
Het voorliggende afwegingskader voor herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing en de kaart met gebiedstypologieën staan niet open voor bezwaar en beroep.
Monitoring en evaluatie
Het afwegingskader wordt jaarlijks (in het eerste kwartaal) geëvalueerd.
 |
| Bron: ruimte om in te leven |
 |
|
